Ипотечные просрочки тянут банки на дно

Рынок российской ипотеки стремительно рос последние несколько лет. Государство активно участвовало в его развитии, создавало необходимую инфраструктуру и законодательную базу. Но сейчас в связи с надвигающимся экономическим спадом увеличиваются риски для банковских активов, обеспеченных ипотекой. Об этом говорил зампред Банка России Василий Поздышев на встрече банкирами. По его оценке при росте ипотечного рынка на 33% в год высокорисковыми могут являться ипотечные кредиты на сумму 160 млрд. рублей. Зампред ЦБ относит к высокорисковым кредиты с показателем LTV  (loan-to-value – соотношение суммы кредита к стоимости залога) равным 90-95%. ЦБ недавно уже заявлял, что он рассматривает возможность установления дифференцированных коэффициентов риска для кредитов с различными уровнями LTV.

Опасения ЦБ разделяют и другие участники рынка недвижимости. Генеральный директор риэлтерской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая говорит о том, что, начиная с 2013, начала расти доля ипотечных кредитов с долей первоначального взноса 10% стоимости жилья (ранее первоначальные взнос составлял около 15-20%). Сегодня уже около 50% ипотеки приходится на договоры с минимальным первоначальным взносом, отмечает Литинецкая. Снижение суммы первоначального взноса одновременно с ослаблением требований банков к заёмщикам привлекает на ипотечный рынок граждан, которые не готовы соблюдать условия кредитного договора в полной мере.

Аналитики коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн» отмечают, что в 2014 рост просроченной задолженности составил почти 6%, тогда как в предыдущие два года просроченная задолженность по ипотеке уменьшалась (с 1 января 2012 по 2014 уменьшение составило 10%). Председатель совета директоров «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева сравнивает сегодняшнюю ситуацию с ситуацией в США перед кризисом 2008 года. Она также обращает внимание на то, что если стоимость недвижимости начнет снижаться из-за макроэкономических проблем, то ипотечные активы превратятся из низкорискованных в высокорискованные.

Увеличение числа неблагонадежных ипотечных заемщиков стало следствием общего бума ипотечного рынка, начавшегося этой весной. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за период с января по сентябрь этого года банки выдали ипотечные кредиты на 1 207 млрд. рублей, тогда как за аналогичный период прошлого года – только 906 млрд. руб. На поведение граждан повлияла политика ЦБ, который активно отзывает лицензии у банков, подрывая доверие к банковской системе. Также эксперты связывают рост рынка с девальвацией рубля и стремлением населения вложить свои сбережения в реальные активы.

Мнение банков

Представители банков, хотя отчасти и согласны с опасениями ЦБ, не склонны драматизировать ситуацию с ипотечными активами. Директор департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют-банка Елена Ковырзина соглашается с регулятором в отношении того, что объём кредитов с высоким LTV по рынку достаточно большой, но оговаривается, что банки, следящие за своими рисками, стараются ограничивать рост портфеля за счет кредитов с минимальным первоначальным взносом. По словам Козыриной, сейчас банки в основном стараются работать с заёмщиками, готовыми сделать первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости жилья.

Крупные системообразующие банки также говорят о том, что доля высокорисковых ипотечных кредитов на их балансе незначительна. Представители Сбербанка отметили, что доля кредитов с LTV свыше 90% у них составляет менее 0,01% от портфеля, а доля кредитов с первоначальным взносом 10-15% стоимости равна примерно 21% от общего числа ипотечных кредитов. Директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Андрей Осипов сказал, что в его банке максимальный показатель LTV составляет 85% причём доля таких кредитов по состоянию на 1 октября была менее 5%.

Будет ли расти просрочка

Первый заместитель гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Семенюк говорит о том, что, несмотря на то снижение требований банков  к заёмщикам, он не видит роста просрочки в относительном выражении. Аналитик Fitch Дмитрий Васильев также считает вероятность существенного увеличения просрочки по кредитам низкой, так как средний доход заёмщиков по ипотеке в три раза выше среднего уровня доходов в стране. В связи с этим такие заёмщики меньше подвержены влиянию инфляции из-за падения курса рубля.

Согласно данным Национального бюро кредитных историй, ипотечные кредиты сегодня имеют самые низкие темпы роста просрочки среди всех видов банковских активов – 6,4%. Для сравнения рост просрочки, например, по автокредитам составляет 12,6%, а по кредитным картам – 62,6%.